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L’achat d’un bien immobilier est une étape importante et souvent symbolique dans un parcours de vie ; un projet qui vous engage. Pour ne pas vous tromper et y voir clair dans le labyrinthe des offres, des prix, des démarches et des financements, ce guide pratique vous fournit les éléments de réflexion indispensables pour une acquisition immobilière ainsi que les étapes à suivre pour acheter.

Les questions à se poser avant d’acheter un bien immobilier à la montagne

Pourquoi désirez-vous acheter un bien à la montagne ? Comment choisir la station ?

  • Pour y vivre et vous y sentir chez vous
    L’environnement est primordial quand vous achetez pour habiter le bien. Ecole, lieu de travail, équipements sportifs… tous ces paramètres participent à votre qualité de vie.
  • Pour vos loisirs
    Vous souhaitez acheter une résidence secondaire orientée sur les sports d’hiver, il faut donc vous assurer du potentiel de la station (enneigement, durée de la saison, qualité du domaine skiable, qualité des activités montagne hors ski selon vos envies, animations…).
  • Pour constituer un patrimoine, réaliser une plus value à la revente ou préparer votre retraite
    Le choix de la station est primordial. Orientez-vous vers des stations à la renommée internationale (Exemple : Val Thorens dans les 3 Vallées), garantissant un bon enneigement sur l’ensemble de l’hiver et offrant de belles prestations. De plus, une station dynamique, qui communique et qui fait parler d’elle est une station qui évolue. Enfin, il vous faut privilégier un emplacement de qualité dans la station qui se revendra toujours.
  • Pour louer
    Renseignez-vous sur le marché locatif et les évolutions économiques de la station, collectez des informations sur le type de clientèle et ses attentes, choisissez attentivement la situation géographique et les accès aux activités … Pour plus d’informations sur la location de votre bien, rendez-vous sur le guide de la mise en gestion.

Comment définir le bien à acquérir ?

Que choisir entre l’ancien et le neuf ?

Le logement ancien bénéficie d’avantages certains comme :

  • Des prix souvent inférieurs
  • La diversité et la qualité des emplacements (plus nombreux et souvent plus central et plus pratique)
  • Des charges moindres
  • La disponibilité immédiate du bien
  • Une TVA réduite pour certains travaux

Le logement neuf se différencie par :

  • Des frais de notaire réduits
  • Des incitations fiscales (loi Duflot)
  • Un meilleur confort (performances énergétiques élevées)
  • Des parkings dans la résidence
  • Des surfaces optimisées
  • L’absence de travaux pendant les dix premières années

Attention, dans les grandes stations, comme Val Thorens, les nouvelles constructions sont rares, faute de terrains constructibles disponibles, et il s’agit principalement de projet loi Scellier amendement Censi Bouvard. A l’achat vous signez un bail avec la résidence (entre 10 et 30 ans) qui vous garantit ensuite un loyer annuel pour toute la durée du bail. Vous pouvez séjourner dans votre appartement seulement quelques semaines par an (entre 3 et 6 semaines). Ceci a un intérêt fiscal car il vous permet d’économiser la TVA sur l’investissement et de réduire vos impôts. De plus, vous aurez un loyer garanti quel que soit le taux d’occupation du bien sans les soucis et frais liés à la gestion.

Un bien adapté à vos besoins

Pour bien identifier et  orienter vos recherches, la définition du besoin est indispensable. La méthodologie ci-dessous est applicable quel que soit le bien recherché : studio, appartement, chalet …

Les critères à définir :

  • L’environnement
    Le secteur géographique (choix de la station), l’emplacement au sein de la station (central, calme), la proximité des services, des commerces et des pistes, la taille et la qualité de la résidence …
  • Le bien
    La surface, la distribution des pièces, l’étage, l’exposition, les fonctionnalités, les dépendances (casier à ski, cave), la présence d’un balcon …
  • Le style et la décoration
    Ambiance bois style chalet ou intérieur moderne, coloré ou plus neutre …
  • L’emménagement
    La possibilité d’un emménagement immédiat ou la recherche d’un bien à rénover.

Aucun bien ne peut correspondre à tous vos critères, il vous faut les hiérarchiser en fonction du marché et de votre budget. Une agence immobilière peut vous y aider.

Comment estimer votre budget ?

Avant de vous intéresser au bien que vous souhaitez acheter, il convient de calculer le budget global dont vous disposez. Vous devez évaluer votre budget au plus juste (prix d’achat + frais supplémentaires comme les frais d’agence, de mutation, de garantie et de dossier), au besoin avec l’aide de votre banquier, avant toute signature d’un compromis de vente. Celui-ci sera constitué, d’une part, de l’apport personnel et, d’autre part, des  différents emprunts bancaires auxquels vous pouvez prétendre.

  • L’apport personnel
    Il s’agit des fonds propres  que vous pouvez réunir et investir dans votre projet immobilier. Cela peut être des économies, des placements financiers disponibles, de l’épargne ou des aides familiales.
  • La capacité de remboursement mensuel
    Il vous suffit de diviser par 3 votre revenu mensuel net, le taux maximal d’endettement étant de 33%. Cette approche est ensuite à affiner en fonction de votre mode de vie. En effet, le budget mensuel restant (une fois payés les charges fixes, vos prêts en cours et la mensualité de prêt immobilier) doit être suffisant pour assurer vos dépenses du quotidien. N’hésitez pas à demander plusieurs simulations en faisant varier le taux et la durée. Ces deux variables peuvent changer vos possibilités d’achat.

Quels sont les frais d'acquisition liés à un achat immobilier ?

Dans la plupart des cas, les prix de vente des biens immobiliers (maisons, appartements…) sont fixés hors frais d'acquisition (couramment appelés à tort « frais de notaire »). Ces frais sont réglés par l'acheteur et représentent environ 7 à 9 %, selon le type de bien.

Ces frais d’acquisition sont payables en deux fois :

  • Une provision est versée au lancement des démarches
  • Le solde doit être réglé à la signature

Ces frais, s'ajoutent au prix d'achat mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire pour leur plus grande part. En outre, le tarif chez le notaire est strictement réglementé et fixé par l'Etat.

Ces fameux frais regroupent :

  • Les impôts et taxes destinés à l'Etat (selon le type de bien et le type de transaction) :
    • Droits d'enregistrement (ou de mutation)
    • Frais d'hypothèque et de cautionnement
    • TVA
    • Taxe de publicité foncière
  • Les honoraires du notaire, appelés émoluments fixes et proportionnels (1/10 - environ 1% du prix de vente) qui servent à faire fonctionner l'office notarial et à rémunérer le notaire
  • Les frais divers appelés déboursés (1/10) qui servent à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer les coûts des différents documents (urbanisme, cadastre, géomètre …)
  • Les frais liés à la non réalisation de la vente

Le tarif comprend en outre des sommes proportionnelles et d'autres fixes.

Avant de vous engager dans un projet immobilier, prenez contact avec votre notaire. Demandez-lui un calcul prévisionnel des frais engendrés par la vente. Profitez-en également pour lui demander de calculer les autres frais éventuels à prévoir, surtout si vous demandez un crédit à votre banque. Le notaire assure une mission de service public et se trouve soumis à un tarif obligatoire, fixé par le ministre de la Justice et applicable dans toute la France.

Lorsque la transaction concerne un logement achevé depuis moins de 5 ans, le régime fiscal est très différent. On parle de frais de notaire réduits car les impôts et taxes à payer par l'acheteur passent d’environ 5 % à seulement 1 %. Les autres frais restent inchangés.

Comment trouver le bien à acheter ? Via une agence ou entre particuliers ; les avantages et les inconvénients.

Par l’intermédiaire d’une agence

Choisissez une agence immobilière de la station qui a une parfaite connaissance du contexte immobilier local. Elle saura vous renseigner sur les prix du marché et sur ce qui caractérise la situation des biens qu’elle propose.

Elle sera également à vos côtés lors de la rédaction du compromis et de l’acte de vente.

Notez que les vendeurs ont souvent recours à des agences immobilières pour mettre leur bien sur le marché de la vente, en particulier en station de ski où les propriétaires d'une résidence secondaire ne sont pas sur place.

De particulier à particulier

Vous pouvez également trouver des transactions de particulier à particulier. Solution parfois plus économique car vous n’avez pas de frais d’agence (montant de la commission libre - environ 7 % à Val Thorens).

Toutefois, sachez que cela demande du temps et de la disponibilité. De plus, les vendeurs ne sont pas objectifs, ils ont tendance à surestimer la valeur de leur bien et à minorer leurs défauts. Résultats : vous risquez d’être déçu lors des visites et de consacrer un temps précieux en visites inutiles.

Dans tous les cas, il est primordial de visiter le bien et il peut être intéressant de le voir à des saisons différentes.

Investir, mais sous quelle forme juridique ?

Cela dépend souvent du nombre de personnes qui achètent. Dès le compromis de vente / promesse de vente, il est souhaitable de pouvoir le spécifier. Compte tenu de la complexité des montages qui prennent en compte les aspects financiers, successoraux et fiscaux, ce sujet est à évoquer avec votre conseiller fiscal.

Ci-dessous vous trouverez, de manière synthétisée, les principaux avantages et inconvénients de chaque forme juridique possible ainsi que l’aspect fiscal. Ce comparatif n'est pas exhaustif, le meilleur interlocuteur reste votre notaire.

Rappelons que le calcul du revenu ou du déficit foncier est le même pour chaque forme juridique.

Nom propre
  • Avantages : aucune formalité particulière, aucun coût lié aux formalités, simplicité d'achat
  • Inconvénients : engagement sur son patrimoine propre en cas de prêt, transmission partielle impossible et achat confondu avec son patrimoine suivant votre régime matrimonial
  • Fiscalité : Impôt sur les revenus (plus ou moins intéressant suivant votre tranche fiscale)
Indivision
  • Avantages : aucun coût lié aux formalités, simplicité d'achat
  • Inconvénients : lié au co-emprunteur jusqu'à la vente du bien, il faut l’accord unanime des co-indivisaires, pas de désolidarisation possible, engagement sur son patrimoine propre en cas de prêt, transmission partielle impossible
  • Fiscalité : Impôt sur les revenus (plus ou moins intéressant suivant votre tranche fiscale)
SCI
  • Avantages : achat de parts et non d'un bien, possibilité de cessions de parts, multiples associés possibles, distinction de chaque opération, succession facilitée, possibilité d'éviter l'hypothèque en garantie du prêt par une caution des associés.
  • Inconvénients : coût de constitution (1 200 € environ), coût de gestion annuelle, comptabilité à tenir
  • Fiscalité : Impôt sur les revenus (transparence fiscale et plus ou moins intéressant suivant votre tranche fiscale)

De quelles aides pouvez-vous bénéficier ?

Des aides existent pour les résidences principales, sous forme de déduction ou de crédit d’impôt ou si vous louez avec un engagement de 9 ans. Vous trouverez la liste de ces aides sur le site www.anah.fr ou en mairie.

Si le bien que vous souhaitez acheter nécessite des travaux et que vous souhaitez le louer, sachez qu’une aide financière versée par la commune de Saint Martin de Belleville et les sociétés de remontées mécaniques (la SETAM pour Val Thorens) peut vous être attribuée. Elle est calculée en fonction de la surface de votre appartement (6 000 € pour les 20 premiers m² et 150 € / m² supplémentaire). Avec ces travaux, vous bénéficiez d’une meilleure rentabilité locative, d’un classement préfectoral et de la labellisation Vallée de Belleville (indispensable pour la location).

Pour bénéficier de cette aide, vous devez respecter un cahier des charges et louer votre bien minimum 10 semaine / an via une agence immobilière pendant 9 ans.

En cas de vente du bien ou autre situation, vous pouvez sortir du système en remboursant les subventions au prorata temporis.

Pour plus d’informations sur ce programme de rénovation, rendez-vous sur le site www.renovationlesmenuiresvalthorens.com.

Les différentes étapes pour acheter un bien immobilier

Les visites

Une première visite, vous permet d’apprécier l’environnement, le quartier et les possibles nuisances. Soyez aussi vigilant sur l’état des parties communes, des façades, de la toiture et des extérieurs. Observez également l’état des plafonds, des murs et des fenêtres.  

Renseignez-vous sur le mode de chauffage (type d’appareil et coût annuel), la production d’eau chaude, le montant des charges de copropriété et la date possible de disponibilité du bien.

Si le bien vous plait, il est nécessaire de faire une seconde visite détaillée. Regardez bien l’ensemble des équipements, assurez-vous qu’il n’existe pas de traces d’humidité, vérifiez l’état de la cave et des casiers à skis et si besoin, faites-vous accompagner par un professionnel qui évaluera l’état global du logement. Toutes ces démarches doivent vous permettre d’évaluer les travaux éventuels.

Les documents à demander

Documents nécessaires pour l’achat d’un appartement en copropriété.

  • Les diagnostics techniques
    • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
    • diagnostic électricité
    • métrage loi Carrez (Surface privative)
    • diagnostic amiante
    • état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
      La loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014, (accès au logement et urbanisme rénové) impose de nouveaux documents informatifs lors de la promesse de vente (fiche de la copropriété, attestation de superficie, notice d'information, diagnostic technique global de l'immeuble).
  • Organisation de l'immeuble
    • Le règlement de copropriété et ses actes modificateurs
    • Le carnet d'entretien de l'immeuble
    • L'état descriptif de division de l'immeuble et ses actes modificateurs
    • Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années si le vendeur les a en sa possession
  • État financier de la copropriété
    • Montant des charges courantes du budget prévisionnel
    • Montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel
    • Montant de la part du fond de travaux (s'il existe) rattaché au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu
    • Les sommes restant éventuellement dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires
    • Les sommes restant à la charge de l'acquéreur auprès du syndicat des copropriétaires
    • L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
  • État daté des charges
    Le copropriétaire vendeur  (ou à défaut le notaire chargé de la vente) doit demander au syndic de lui délivrer un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu. Ce document récapitule, sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur.
    Ce document indique par ailleurs et dans les mêmes conditions les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du vendeur (avances) ainsi que les sommes qui seront à la charge de l'acheteur.
    Attention : les frais relatifs à l'établissement de l'état daté sont à la charge du vendeur.
  • Certificat du syndic
    Avant la signature de l'acte de vente chez le notaire, le vendeur doit lui présenter un certificat délivré par le syndic datant de moins d’un mois et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat.

L'offre écrite

Il est parfois nécessaire, pour ne pas laisser échapper un bien, de réaliser une offre écrite. Celle-ci indique le prix que vous êtes prêt à payer et la limite de validité de cette offre (par exemple 8 jours).

Attention : il convient de prendre des précautions (une telle offre vous engage à réaliser l’acquisition si le vendeur l’accepte).

  • Indiquer que, passé le délai de validité, l’offre sera caduque si le vendeur ne l’a pas acceptée.
  • Demander que le vendeur effectue sa réponse par lettre avec accusé de réception.
  • Signaler que la vente ne sera légalement constituée qu’à la signature de l’avant-contrat et sous réserve des conditions suspensives qui y seront mentionnées.

Dans cette offre écrite, une négociation est toujours possible. Si le montant vous paraît plus élevé que le prix du marché, faites une contre-proposition qui sera ensuite acceptée ou non par le vendeur.

Le compromis de vente

Vous avez trouvé un appartement, un chalet ou un terrain. Vous ne voulez pas que ce bien vous échappe. Il vous faut signer avec le vendeur un compromis.

Ces contrats certifient l'accord du vendeur et de l'acquéreur dans un cadre sécurisé. Ils sont valables en général quelques mois. Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente. Il faut environ trois mois, parfois plus, pour obtenir des administrations les documents nécessaires à la vente : actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, diagnostics techniques obligatoires, questionnaire syndic... Il faut aussi laisser le temps à l'acquéreur de réunir les fonds nécessaires à son acquisition.

Le compromis de vente peut donc être signé rapidement. En pratique, dans les jours qui suivent l'accord entre le vendeur et l'acquéreur. Cependant, il faut être prudent et ne pas signer à la légère. Le compromis de vente engage le vendeur à vendre et l'acquéreur verse à cette occasion un dépôt de garantie (10 % du prix généralement, chèque qui sera débité à l’ordre du notaire) destiné à prouver son sérieux. Vous disposez toutefois de 7 jours après la signature du compromis pour vous rétracter.

Par ailleurs, le notaire insère dans chacun de ces actes des conditions suspensives. Ces clauses prévoient que le contrat sera nul et que chacun reprendra sa liberté, si certains événements surviennent avant la vente définitive : refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, exercice du droit de préemption par la commune, découverte d'une servitude d'urbanisme grave...

Le financement du bien

Avant de s'engager pour un prêt, il y a des règles qu'il vaut mieux connaître, pour prendre les bonnes décisions. En effet, dans ce domaine, les possibilités sont multiples et le meilleur financement réside parfois dans la combinaison de plusieurs options.

Les prêts du secteur libre sont accessibles à tous, sans aucune condition réglementaire. Ils vous permettent de financer votre achat : l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire (neuve ou ancienne), l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location, la réalisation de travaux de toute nature. Ils sont aussi très souples. Ils permettent également, sous réserve du respect d’un certain nombre de conditions, et selon les prêts : la modulation du montant des échéances à la hausse ou à la baisse, le report de l’amortissement du capital pour un nombre déterminé d’échéances, une charge de remboursement constante grâce au lissage avec des prêts réglementés, le différé d’amortissement du capital durant la construction ou la VEFA, la création de paliers sur certains prêts en fonction des variations prévisibles de revenus et de charges.

Pour votre prêt immobilier, vous vous trouvez face au choix d'un taux fixe ou d'un taux variable.

  • Les prêts à taux fixe
    Le taux fixé au moment de la mise en place de votre prêt est garanti pendant toute sa durée. La mensualité et la date d’échéance sont connues dès la souscription du crédit.
  • Les prêts à taux révisable
    Le taux variable ou révisable est souvent moins cher en début de prêt (1,2 % environ), son risque peut être limité (cap), le choix dépend des prévisions de taux (toujours incertaines) et du risque que vous êtes disposé à prendre.
    Pour vous aider dans votre choix, les banques se sont engagées à fournir aux clients une explication précise de la définition de l’index choisi et de son mode de révision, ainsi que plusieurs simulations de variation de cet index et de son incidence sur le montant et/ou la durée des remboursements (et donc le coût du prêt). Ces prêts peuvent bénéficier de la faculté de passer à un taux fixe à tout moment et, lorsqu’ils sont capés, d’un taux plafond et d’un taux plancher garantis qui limitent la variation du taux.
  • Le crédit in fine
    Adaptée aux projets locatifs, cette formule est l’association d’un prêt dont les intérêts pourront être déduits dans le cadre des revenus fonciers et d’un contrat d’assurance vie (qui garantira le prêt), souscrits pour des durées identiques. Au terme du prêt, le capital est remboursé grâce à l’épargne constituée en parallèle.

Même si vous pouvez disposer de suffisamment de liquidités pour ne pas emprunter, certains montages financiers et fiscaux vous permettront de combiner placement de vos liquidités et utilisation de crédit.

Pour plus d’informations, contactez votre banquier.

L'acte de vente

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, l’acte de vente est signé par vous, le vendeur et le(s) notaire(s).

La réitération de la vente par acte notarié constitue l’ultime étape qui va permettre de procéder aux formalités de publicité foncière et de la rendre opposable aux tiers. L’acquéreur sera alors envoyé en possession et le vendeur recevra le prix de vente.

Vous versez le solde du prix de votre bien et les frais notariés, à la signature de l'acte authentique.

Rédaction de l’acte de vente : notaire vendeur et/ou notaire acheteur ?

En principe, c’est le notaire du vendeur qui reçoit l’acte, assisté le cas échéant du notaire de l’acheteur.

Les autres frais liés à la vente (les émoluments de formalités et les droits et taxes payés au Trésor public) demeurent intégralement à la charge de l’acheteur.

Vous pouvez toujours en effet vous faire accompagner de votre notaire. Si vous avez demandé à votre notaire et à celui du vendeur de collaborer à la rédaction de l'acte, ils le signent tous les deux ; les honoraires dus pour l'acte sont alors partagés entre les deux notaires.

Date de signature chez le notaire : qui la fixe et comment l’organiser ?

C’est le notaire qui fixe la date en fonction du temps nécessaire à la collecte de toutes les informations.

Déblocage des fonds : quand et qui s’en occupe ?

Le règlement est effectué par l’acheteur au moment de la signature, avec soit un chèque de banque soit un virement. Il lui appartient donc d’en faire la demande auprès de sa banque et de se faire confirmer son délai d’exécution.

L'emménagement

La remise des clés a lieu chez votre notaire ou celui du vendeur lors de la signature de l’acte de vente. C’est également le moment ou les attestations de propriété, très utiles pour vos démarches administratives (abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, assurance incendie…), vous sont remises. Si ce n’est pas déjà fait, souscrivez à une assurance Multirisque Habitation sans tarder si vous allez occuper ce bien ou à une assurance Propriétaire Non-Occupant si vous comptez le louer. Pour cela, indiquez à votre assureur les coordonnées et les caractéristiques exactes de votre logement.

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