Guide du loueur de meublé
Ce guide pratique a pour objectif de vous informer et de vous apporter des réponses simples et claires à toutes les interrogations que vous pourriez vous poser au sujet de la mise en location saisonnière de votre bien. En tant que professionnel de l’immobilier, il nous apparaît essentiel de vous accompagner dans ces démarches, afin que vous fassiez le meilleur choix.
10 questions à se poser pour la mise en location saisonnière de votre bien meublé.
Est-ce intéressant de louer votre bien ?
Avant de se lancer tête baissée dans la location saisonnière de son bien il s’agit de se poser les bonnes questions.
Suis-je prêt à laisser des inconnus entrer chez moi ?
Si vous décidez de mettre votre bien en location, il faudra être prêt à faire certaines concessions. En effet, vous partagerez votre bien avec les locataires et cela implique :
- De ne pas laisser vos affaires dans l’appartement et/ou le casier et ski. Il n’est pas non plus envisageable de mettre des verrous sur tous les rangements de l’appartement.
- D’accepter de se plier à des horaires et des jours d’arrivée et de ne pas toujours pouvoir décider d’un week-end à la montagne eu dernier moment.
- D’admettre que votre appartement, étant plus souvent utilisé, s’abime plus rapidement. Il faudra donc prévoir plus fréquemment des petites rénovations.
Mon bien se prête-t-il à la location ?
Si vous décidez de mettre votre bien en location, il important de se renseigner sur la station et de connaitre les attentes de la clientèle afin d’adapter son bien si nécessaire.
La situation géographique de votre bien dans la station est également importante puisque les clients sont de plus en plus regardant sur la proximité des commerces, l’aspect ski aux pieds …
Quelques clés sur Val Thorens.
- Les grandes surfaces sont de plus en plus recherchées.
- Certains services deviennent indispensables comme la TV, le Wifi, le lave-vaisselle, …
- Les appartements sans espace nuit fermé se louent bien pour 2-3 personnes mais au-delà cela s’avère de plus en plus compliqué (sauf si tout petit prix).
- Certaines résidences ont une forte connotation festive. Si votre bien se situe dans une de ces résidences, il sera principalement loué à des groupes d’amis, plutôt jeunes, et il est conseillé de ne pas trop investir dans la décoration.
Quand puis-je espérer louer mon bien ?
Selon la station où se situe votre bien, les périodes de location ne seront pas les mêmes. Il est important de les connaitre et peut-être d’adapter vos séjours personnels.
Quelques clés sur Val Thorens.
- La saison d’hiver est très longue (de mi-novembre à mi-mai), soit 24 potentiels semaines de location.
- La clientèle est très internationale en hiver (70 % d’étrangers), la haute saison ne se limite donc pas aux seules vacances scolaires françaises.
- Il existe une saison d’été mais les prix sont très bas et le nombre de clients peu important. Il est très dure d’avoir des prix compétitifs face à des grands groupes comme Pierre & Vacances et il ne faut pas oublier qu’à Val Thorens, du fait de l’altitude, il n’est pas si rare de chauffer en été.
Qu’est-ce que j’attends de la location de mon bien ?
Lors du calcul des revenus locatifs que peux vous apporter votre bien, il ne faut pas oublier de déduire les charges (copropriété, EDF, impôts locaux …) et votre prêt si vous en avez un.
Acheter et louer un bien à la montagne représente un bon investissement financier mais sur le long terme !
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ? Réglementation et fiscalité.
Réglementation
Selon le Code du Tourisme (Art. D324-1), les meublés de tourisme, aussi appelés location de vacances ou location saisonnière, sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile.
« Les meublés de tourisme sont répartis dans l’une des catégories désignées par un nombre d’étoiles croissant, en fonction de critères fixés par un tableau de classement » (Code du Tourisme –Art D324-2). Ils sont classés de 1 à 5 étoiles.
Le classement est subordonné à une visite d’inspection qui doit être réalisée par un organisme agréé ou accrédité qui prononce la décision de classement (Sem Rénov sur la Vallée des Belleville).
Coût de la visite en 2014 : 70 € TTC (classement prononcé pour une durée de 5 ans)
Fiscalité
Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (B.I.C).
Pour le meublé non classé, l’abattement forfaitaire est de 50 % calculé sur un plafond de revenu de 32 600 €.
Le « Meublé de Tourisme » bénéficie d’un abattement forfaitaire de 71 % pour un plafond de revenu annuel de 81 500 €, tiré de l’activité.
Faut-il rénover son bien pour la location saisonnière ? Avantages, subventions, labellisation et cahier des charges.
Les meublés de tourisme doivent répondre à des conditions minimales d'habitabilité et de confort.
Avantages
De plus, un appartement bien équipé (bonne literie, cuisine équipée, salle de bain confortable…), bien situé (calme et aux pieds des pistes) et bien décoré (ambiance montagne) se louera en priorité et sera mieux respecté par les locataires (moins de dégradation).
Subvention
C’est dans cette optique que l’Opération de Rénovation de l’Immobilier de Loisirs (ORIL) a été initiée par la commune de Saint Martin de Belleville en 2003.
Vous aussi, valorisez votre patrimoine et bénéficiez de subventions conséquentes (6 000 € pour les 20 premiers m² et 150 €/m² supplémentaire) en transformant l’ambiance de votre appartement en un confortable et agréable lieu de vacances.
Pour plus d’informations sur ce programme de rénovation, rendez-vous sur le site www.renovationlesmenuiresvalthorens.com.
Labellisation
Depuis 2013, afin de mettre au mieux ces biens rénovés en avant, et dans l’objectif d’une meilleure lisibilité pour les clients, toutes les agences immobilières ainsi que les loueurs particuliers commercialisent sous le même label (le label qualité hébergement Vallée des Belleville).
Il s’agit d’un classement objectif redistribué sur une échelle de 1 à 5 flocons.
- 1 flocon : standard > simple et fonctionnel
- 2 flocons : standard plus > en partie rénové
- 3 flocons : confort > confortable et rénové
- 4 flocons : confort plus > spacieux et bien équipé
- 5 flocons : standing > haut de gamme et produit d’exception
L'esthétique, le style et l'harmonie sont ensuite valorisés par 3 couleurs : Bronze, Argent et Or.
Cahier des charges
L’ORIL étant une rénovation générale avec une amélioration qualitative du bien à louer, le cahier des charges est le document de référence qui précise l’ensemble des critères à respecter pour obtenir les subventions.
www.renovationlesmenuiresvalthorens.com/cahier-des-charges.pdf
Ensuite, afin de situer au mieux votre bien, cliquez ici pour avoir accès à l’ensemble des critères du label qualité et n’hésitez pas à nous contacter pour plus de détails.
La location de particuliers à particuliers, est-ce LA bonne idée ?
La location de particuliers à particuliers existe et se développe grâce à certains sites Internet qui se sont spécialisés dans cette activité.
Le propriétaire doit alors gérer lui-même :
- La commercialisation du bien (grille tarifaire / mise en avant du bien / renseignement du client …)
- La rédaction des contrats de location et l’encaissement du loyer
- L’accueil du client à l’arrivée (état des lieux d’entrée / taxe de séjour et caution)
- Le départ du client (contrôle de l’appartement / ménage / restitution de la caution)
- Les interventions techniques et les éventuels litiges
- Le versement de la taxe de séjour à la mairie de la commune où se situe le bien
Ne sous-estimez pas les dépenses que vous devrez engager pour louer votre bien et le temps nécessaire qu’il vous faudra y consacrer.
Il convient également de respecter les règles encadrant la location. Cette activité est de plus en plus contrôlée par les pouvoirs publics car elle échappait jusqu’à présent à tout contrôle notamment fiscal.
Cette solution est parfaite pour les personnes habitant sur place ou à proximité. A distance, cela peut vite devenir compliqué et nous vous recommandons de faire appel à un prestataire de la station pour la remise de clés, les états des lieux, les ménages et les possibles interventions techniques.
Quel contrat signer avec une agence immobilière pour la location saisonnière de votre bien ?
Si vous choisissez de louer votre bien par une agence immobilière, vous aurez le choix entre plusieurs possibilités en termes de contrat. Ce choix se fera selon le nombre de semaines que vous souhaitez louer, le revenu que vous attendez et l’utilisation que vous souhaitez avoir de votre bien.
Le contrat de mandat
Ce contrat est un partenariat que l’agence signe avec le propriétaire pour une durée de 1 an (mandat dans le cadre de la loi Hoguet) avec souvent tacite reconduction.
Grâce à ce contrat de location, vous pouvez occuper votre appartement quand vous le souhaitez et les loyers peuvent être versés régulièrement au cours de la saison.
Toutefois, il n’y a pas de revenu garanti car votre rémunération dépendra du nombre de semaines louées. De plus les charges vous incombent ainsi que l’ensemble des interventions faites par l’agence.
Attention, quand vous comparez les prix publics pratiqués entre les différentes agences immobilières de la station, plusieurs points sont à prendre en compte.
- Connaitre les honoraires des agences immobilières - certaines parlent en HT et d’autres en TTC.
- Savoir quelles sont les prestations inclus dans ce prix public car elles seront également déduites de votre net propriétaire (nettoyage appartement / linge de maison / assurance annulation …).
- Se renseigner sur les pratiques commerciales - certaines agences immobilières travaillent beaucoup avec les tours opérateurs et ces derniers ne paient jamais le prix affiché (entre 10 % et 30 % de remise).
L’agence immobilière qui pratique le prix le plus cher OU les honoraires les plus bas n’est pas forcément celle qui vous reversera le plus gros loyer.
Le contrat de bail (saisonnier ou annuel)
Le bail est conclu pour une durée correspondant à une saison touristique ou 1 an selon accord entre l’agence immobilière et vous.
Grâce à ce type de contrat, l’agence vous garantit un loyer (montant calculé en fonction de la qualité du bien, du nombre de couchage et d’une moyenne de location sur la station). Cette somme est garantie quoi qu’il arrive ! De plus, l’agence prend à sa charge certaines charges et le petit entretien de l’appartement.
Toutefois, vous ne disposez plus de votre bien librement.
Que pouvez-vous attendre de l’agence immobilière à qui vous confiez votre bien ? Commercialisation et gestion du client.
Si vous choisissez de louer votre bien par une agence immobilière, elle en assurera la gestion de A à Z.
Ainsi, vous n’aurez pas à vous occuper des formalités de location et surtout des désagréments inhérents à cette activité. Vous devrez uniquement indiquer les semaines que vous voulez garder pour vos séjours personnels.
Commercialisation
- Créer le descriptif de votre bien et le mettre en valeur par des photos.
- Faire labelliser votre bien par la station.
- Déterminer le prix de votre bien en fonction de l’état général de celui-ci, de sa capacité d’accueil, de la résidence et de la labellisation.
- Gérer les périodes de basse saison en jouant sur les packages tout compris qui sont très demandés.
- Faire apparaitre votre bien sur un maximum de supports. En qualité de loueur professionnel, l’agence pourra faire paraître votre bien dans la centrale de réservation de la station, vous donnant encore plus d’opportunités de louer.
- Mettre à jour les sites Internet et tenir informé nos partenaires commerciaux.
- Renseigner le client par téléphone, email ou en face à face et l’accompagner sur la réservation en ligne.
- Envoyer des options et des contrats de location.
- Encaisser l’acompte (à la réservation) et le solde (30 jours avant l’arrivée) de la location.
Gestion du client à son arrivée
- Accueillir le client le jour de son arrivée (samedi ou autre).
- Percevoir la taxe de séjour et la caution.
- Proposer des prestations annexes : location de draps, serviettes, kit bébé, ménage de fin de séjour, forfaits de ski, place de parking …
- Transmettre les jeux de clés, les documents informatifs et les règles de vie.
- Renseigner le client sur le fonctionnement de l’appartement/chalet.
- Faire l’état des lieux d’entrée.
Gestion du client pendant le séjour
- Accueillir le client tous les jours de la semaine pour répondre à ses demandes.
- Intervenir sur l’ensemble des problèmes techniques que peut avoir l’appartement.
- Gérer les locataires irrespectueux vis-à-vis de leurs voisins.
Gestion du client au moment du départ et après
- Procéder à un état des lieux de sortie avec ou sans le client.
- Effectuer systématiquement un nettoyage de l’appartement même si le locataire s’engage par écrit à le faire.
- Restituer ou encaisser la caution du locataire suite à son départ et faire les travaux et achats nécessaire.
- Répondre à toute demande du locataire (facture, attestation …)
- Gérer les litiges possibles avec le client suite à son départ.
Gestion du bien
- Tenir informé le propriétaire de ses locations
- Faire exécuter l’entretien courant et les menues réparations
- Réaliser les gros ménages et les inventaires en intersaison
- Faire une visite annuelle pour vérifier l'état des équipements
- Alerter le propriétaire sur la nécessité de faire exécuter divers travaux
- Établir les comptes rendus de gestion en fin de saison
- Être le représentant du propriétaire (dans la mesure du possible) aux assemblées générales de copropriété si celui-ci le demande
Qu’appelle-t-on dépôt de garantie et caution dans le secteur de la location saisonnière ? Comment fonctionne cette pratique ? Sous quelles conditions doit-on rembourser/conserver la caution ?
Dans le langage courant, le dépôt de garantie est appelé la caution.
La caution est un moyen de protection pour le propriétaire quand il y a dégradation du mobilier, des équipements et/ou des divers objets utiles mis à disposition des vacanciers. Elle peut également servir de levier de pression auprès des locataires ne respectant pas les règles de savoir-vivre d’une copropriété (nuisance sonore).
Le montant de la caution est un montant forfaitaire (souvent calculé en fonction du nombre de couchage et de la qualité du bien) qui doit impérativement figurer dans le contrat de location.
La caution peut être demandée suite à la signature du contrat de location ou à l’entrée du vacancier dans les lieux. Cette caution peut être donnée sous différente forme (chèque, carte bleue, espèce) et le loueur a le droit de l'encaisser.
Afin d’éviter tout litige avec les locataires, il est important de faire un état des lieux entre chaque location. Il est également intéressant de laisser à disposition des locataires un inventaire détaillé du bien afin qu’ils puissent vérifier que cela correspond à la réalité.
Bien sûr, les dégradations constatées à l’entrée dans le bien et les dégradations qui résultent d’une usure normale ou d’un défaut d’équipement ne seront pas imputer aux locataires.
La caution est souvent restituée en fin de séjour mais si le contrat précise un délai de restitution, la loi autorise le loueur à la conserver pour une durée raisonnable (maximum 2mois - 15 jours en moyenne).
Selon la dégradation constatée la caution peut être restituée partiellement ou non restituée.
A la suite de la constatation des dégâts, l’agence immobilière ou le propriétaire s’occupera de faire les achats et travaux nécessaire à la remise en état du logement. La somme conservée sur la caution sera reversée à celui qui se sera occupé des achats et travaux.
Quelles assurances choisir pour la location d’un bien meublé ? Assurances du propriétaire et du locataire.
Les assurances du propriétaire
Votre bien doit impérativement être assuré et si vous passez par une agence immobilière, un justificatif vous sera demandé.
Différentes assurances peuvent alors vous être proposées. Vous avez la possibilité d'assurer dans un même contrat, votre logement, son contenu immobilier et vos responsabilités. Il s’agit d’assurance "pour le compte de qui il appartiendra" avec abandon de recours. Ainsi, votre locataire sera couvert pour les dommages causés tant à lui-même qu'aux voisins et aux tiers. Cette solution est intéressante pour les locations de courte durée car cela évite de vérifier les assurances souscrites lors de chaque changement de locataire.
Les assurances du locataire
Les locations saisonnières ne sont pas soumises à l'obligation d'assurance pour l'occupant. Toutefois, ces derniers sont responsables des dommages causés tout comme les autres locataires. Les locataires ne doivent donc pas négliger de garantir leur responsabilité à votre égard.
Pour pallier à tout litige, il est fortement recommander de faire apparaitre dans le contrat de location la mention suivante « Le locataire s’engage à avoir une assurance responsabilité civile (vol, incendie, dégâts des eaux) couvrant les lieux loués (mobilier et immobilier) au plus tard à la date d’entrée dans les lieux loués. »
Que faut-il savoir au niveau de la fiscalité pour les locations en meublé ? Régime fiscal LMP ou LMNP, impôts locaux, TVA, taxe de séjour.
Sous quel régime fiscal dois-je me déclarer ?
- LMP : Loueur de Meublé Professionnel
- LMNP : Loueur de Meublé Non Professionnel
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), il faut remplir les conditions suivantes.
- Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
- Réaliser plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles au titre de cette activité.
- Que ces recettes soient supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Si ces 3 conditions ne sont pas réunies, le loueur est considéré comme Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP).
Quel que soit le régime auquel vous dépendez, la location en meublé constitue une activité commerciale et les profits qui en résultent sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Rendez-vous à la Question 1 « Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ? Réglementation et fiscalité » pour bénéficier d’avantages grâce au classement de votre bien en meublé de tourisme.
La fiscalité étant un domaine très spécialisé, chaque situation doit s’analyser de manière particulière. C’est pourquoi nous vous conseillons de prendre contact avec un expert-comptable pour établir votre déclaration de revenus.
Les impôts locaux à acquitter
Le loueur en meublé est également soumis aux impôts locaux :
- Taxe d'habitation (en contrat de bail, cette taxe peut être prise en charge par votre agence immobilière).
- Taxe foncière (en contrat de bail, vous pouvez demander que la taxe d’enlèvement des ordures soient prise en charge par votre agence immobilière).
La TVA
Les locations saisonnières sont en principe exonérées de TVA (article 261 D 4° CGI), sauf si vous offrez des prestations hôtelières telles que le petit déjeuner, le ménage quotidien des locaux, la fourniture de linge et la réception de la clientèle.
La taxe de séjour
La taxe de séjour est demandée par certaines communes pour participer aux dépenses du développement touristique. Cette taxe varie de 0,20 à 1,50 € (par nuit et par personne) et est supportée par le locataire (payée à son arrivée). A Val Thorens, cette taxe est de 0,90 €. Elle est collectée par le propriétaire du logement de tourisme qui doit ensuite la verser au receveur municipal pour les loueurs particuliers. C’est votre agence qui s’en occupe pour les autres.
Toutefois, à Val Thorens, les personnes ne séjournant pas pour des raisons touristiques et les enfants (-12 ans) sont exonérées de cette taxe.
A savoir, votre implication dans la vie de la station paie !
A Val Thorens, lorsque votre meublé est labellisé et que vous pouvez justifier d’au moins 5 semaines de location l'hiver dernier (en agence ou en loueur particulier) ; bénéficiez de réduction sur les forfaits de ski et autres activités !
Grace à votre implication dans la station, vous gagnez des "points avantages propriétaires" qui se transforment en bons de réduction chez les partenaires de la station engagés dans le programme : Val Tho Parc, la SETAM, l’ESF, certains commerçants et restaurateurs …
Pour télécharger votre contrat et ainsi recevoir vos bons de réduction, direction l’espace propriétaire de Val Thorens.
Vous y trouverez également le Guide des Partenaires pour savoir où et comment les utiliser.
N’hésitez pas à contacter l’espace propriétaire, votre interlocuteur privilégié, pour connaitre tous les avantages propriétaire et les nouveautés station.